משכירים דירה?
החוק מעניק לכם אפשרות לבחור את מסלול המיסוי המשתלם ביותר עבורכם – אין מסלול אחד שמתאים לכולם. הבחירה תלויה בגובה שכר הדירה, במספר הדירות, ובהיקף ההוצאות שלכם.
להלן כל האפשרויות – בצורה ברורה:
🟢 מסלול 1 – פטור ממס (מלא / חלקי)
✔ מתאים למי שהכנסותיו משכירות נמוכות יחסית.
- עד 5,654 ₪ בחודש מכל הדירות יחד) — פטור מלא ממס)
- בין 5,654 ל־11,308 ₪ בחודש — פטור חלקי: חלק מההכנסה פטור וחלק חייב במס.
❗ במסלול זה:
- אין אפשרות לקזז הוצאות.
- אין פחת, אין ריבית משכנתא, אין דמי ניהול – הכל מחוץ לחישוב.
✅ יתרון: פשוט, ללא חישובים מורכבים וללא מס בפועל למי שנכנס בתקרה.
⚠ חסרון: בעלי הוצאות — לא נהנים מהן כלל.
גובה הפטור בשנים קודמות
שנה גובה דמי השכירות הפטורים ממס
2024- 5,654 ש"ח
2023- 5,471 ש"ח
2022 -5,196 ש"ח
2021- 5,074 ש"ח
2020- 5,100 ש"ח
🔵 מסלול 2 – מס קבוע 10%
✔ מתאים למי שיש לו הכנסות גבוהות יחסית אך עם מעט הוצאות.
- מס בגובה 10% על כל ההכנסה ברוטו.
- אין קשר לגובה מדרגת המס האישית.
❗ גם כאן:
- אסור לקזז הוצאות מכל סוג שהוא.
✅ יתרון: חישוב קל ובטוח.
⚠ חסרון: מי שיש לו הוצאות — עלול לשלם יותר ממה שצריך.
🟡 מסלול 3 – מס רגיל לפי מדרגות
✔ מתאים למי שיש לו משכנתא, תיקונים, ביטוחים או הוצאות ניכרות.
- המס מחושב לפי מדרגות המס האישיות שלך.
- כאן בדיוק נכנס היתרון הגדול:
✅ מותר לקזז הוצאות הקשורות לדירה:
- ריבית משכנתא
- תיקונים ותחזוקה
- ביטוחים
- דמי ניהול
- שכר טרחה
- פחת
✅ יתרון: יכול להביא להפחתת מס משמעותית.
⚠ חסרון: חישוב מורכב יותר ודורש דיווח נכון ומסודר.
🟣 חידוש חשוב – סעיף 122(ו) (החל משנת 2023)
✔ לראשונה בחוק:
גם דמי שכירות שאתם משלמים על הדירה שבה אתם גרים — יכולים במקרים מסוימים להיות מוכרים כהוצאה כנגד הכנסת שכירות שאתם מקבלים מדירה שבבעלותכם. עד תקרה של 90,000 ₪ בשנה
⚠ מדובר בהטבה:
- שלא ניתנת אוטומטית,
- מותנית בעמידה בכללי סעיף 122(ו),
- חלה רק במסגרת המסלול הרגיל (מדרגות מס),
- ודורשת בדיקה מקצועית האם אכן משתלמת לעומת מסלול 10% או פטור.
✅ לנישומים שעומדים בתנאים — מדובר בכלי חיסכון משמעותי במס.
איך בוחרים נכון?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם:
| מצב המשכיר | המסלול המומלץ |
| הכנסה נמוכה | פטור מלא |
| הכנסה בינונית | פטור חלקי |
| הכנסה גבוהה ללא הוצאות | 10% |
| הכנסה עם משכנתא/הוצאות | מדרגות מס |
| שוכר דירה בעצמו + משכיר נכס | מסלול מדרגות עם בדיקת סעיף 122(ו) |
השורה התחתונה
בחירת מסלול נכון = אלפי שקלים פחות מס בשנה.
הרבה משכירים בוחרים דרך הרגל או לפי “מה ששמעו מהשכן” —
ובפועל משלמים מס מיותר.
ליווי של יועצת מס מקצועית מאפשר:
✅ התאמת המסלול המשתלם ביותר
✅ ניצול הוצאות מוכרות
✅ בדיקה זכאות לפי סעיף 122(ו)
✅ דיווח תקין וללא חשיפה לרשות המסים
מיסוי נדל״ן בחו״ל – מידע שחייבים להכיר
השקעות נדל״ן מעבר לים הפכו לפופולריות בקרב ישראלים רבים, אך יחד עם פוטנציאל הרווח מגיעה גם חובת דיווח ומיסוי בישראל. תושב ישראל מחויב במס על כלל הכנסותיו — בארץ ובחו״ל — לרבות דמי שכירות מהשכרת נכסים מעבר לים וכן רווחים ממכירת נכסים אלו.
קיימים מספר מסלולי מיסוי אפשריים, ביניהם מס מופחת בשיעור של 15% מהכנסות השכירות (ללא קיזוז הוצאות), או מיסוי בהתאם למדרגות המס האישיות. בנוסף, ברוב המדינות בהן נרכשים נכסי נדל״ן חל גם מס מקומי, ולכן חשוב לוודא יישום נכון של אמנות המס למניעת כפל מס — המאפשרות זיכוי של המס ששולם בחו״ל כנגד המס בישראל.
ליווי מקצועי של יועצת מס המתמחה במיסוי בינלאומי מאפשר תכנון מס חכם, מיצוי זכויות מלא וחיסכון כספי משמעותי, תוך עמידה מלאה בכל דרישות הדיווח והחוק. דיווח לא תקין או הזנחה של הכנסות מחו״ל עלולים להוביל לקנסות כבדים ואף לסנקציות פליליות — ולכן חשוב לבצע את התהליך בליווי מקצועי ומנוסה.
💼 כהן סיון – יועצת מס
לשלם רק את מה שהחוק באמת מחייב – ולא שקל יותר.